Я уже писал, что при подписании договора с собственником на продажу объекта труднее всего согласовывается стартовая/рекламная цена. Это понятно: продавец опасается (поставив в рекламе ниже цену) продать дешевле чем мог бы, а риелтор опасается (поставив в рекламе цену на 10-20% выше рынка) не иметь реальных звонков и потерять время и деньги безрезультатно.(А чем профессиональнее агент, тем больше времени он вкладывает в отдельный объект – начиная с его изучения, и заканчивая шлифовкой каждой фразы в разных рекламных текстах).
Реальная ситуация:
Через анализ сделок и продаж аналогов на рынке тщательно определили рыночную цену объекта – «для продажи за 1,5-2 месяца по рыночной цене» (по которой реально покупают аналогичные объекты, сделки происходят). С учетом выполнения рекомендаций по предпродажной подготовке и других нюансов, которые тоже согласовывали тщательно и достаточно долго.
И вот, еще в процессе реализации рекомендаций по предпродажке, появляется коллега-проФФесионал, и «подсказывает» хозяину, что вообще-то такой хороший объект можно и на 20 000у.е. дороже продать …
О-о-о! Какого хозяина не обрадуют и не вдохновят такие слова!
Факты и аргументы в определении цены – это хорошо…НО! Это же тоже проФФесионал говорит!!
И объект-то действительно хорош, он –хозяин стОлько вложил в него! (денег, нервов, души…)
И почему бы ему и не продаться на 20000 дороже?! А вдруг!!!
И он решает: эксклюзивный договор оставляем (серьезное общение о рынке и продаже оставляют доверие). Но рекламировать будем на 20000 дороже…
Ну и ?!...
Понять хозяина я могу (понять все можно)…Хотя, учитывая тщательность совместного определения рыночной цены его объекта, ясно, что он склонен надеяться на чудо.А это уже не очень серьезно…(особенно после пояснений его же, и моих естественно тоже,
рисков в связи с таким поворотом продажи).
А какие мысли вызывают такие проФФесионалы?!...
Его понять тоже можно: так намного легче расположить к себе, чем говорить правду аргументированно. Таких на рынке немало.
И ведь им верят! Даже прожженные бизнесмены! ( «Меня обманывать не трудно ...» :-) )
«Говорите то, что хотят слышать» - совет старый как мир. Только он для профессионального психолога подходит. А у риелтора только часть профессионализма – психология.
Я отдаю себе отчет, что в зависимости от объекта и ситуации, может быть покупатель, который заплатит на 5-7% дороже рынка за очень подходящий объект. Но в данном случае согласованная стартовая цена УЖЕ на 5-7% выше вычисленной рыночной для данного объекта, поэтому после поднятия еще на 5-10% цена становится губительной для результата. При по сильно завышенной цене продажи в начале, итоговая цена продажи будет меньше, чем могла быть при реалистичной стартовой цене.
Поскольку брокер – не фокусник и не гипнотизер, а покупатели – не из космоса.
Они выбирают из ВСЕГО рынка, ищут самые лучшие и самые выгодные объекты, и ориентируются - какие объекты продаются, а какие «висят» в продаже.
В этой ситуации проигрывают ВСЕ:
-Я – понятно: перспектива продажи и отдачи от работы затуманивается: срок продажи в лучшем случае увеличивается, в худшем – до бесконечности(или до окончания срока договора. Причем «не продал за подписанный срок» - бросает тень на брокера. И кто знает и помнит о моих доводах против завышенной цены!? Тут в большинстве случаев надо просто говорить «желаю успеха с проФФесионалом!» и работать серьезными клиентами.)
-Хозяин. О сроке продажи я написал выше. Но если ему продать действительно нужно, то он продаст - за счет серьезной уступки. И вероятнее всего - по цене ниже среднерыночной для его объекта.
-Коллега- проФФесионал. Этот получит возможность работать с объектом(а иногда и вообще – подпишет договор. Через некоторое время продажи станет понятно, что просмотров мало, реальных покупателей нет.
-Причина (спрашивает хозяин)?
-Дороговато, надо снижать цену (отвечает проФФесионал)!
Возможно, такой способ получения объектов для работы – его «конек». Из 10 подобных объектов, возможно 1-2-3 он продаст. Но скольким хозяевам и коллегам такой проФФесионал попортил и еще попортит жизнь!
Грустно и досадно …Что слабости наши,- обман и вера в чудо, - добавляют разочарований в жизнь.
Ребята, давайте жить трезво!
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
среда, 12 октября 2011 г.
пятница, 7 октября 2011 г.
Дневник МЛС-4. Увы, до МЛС нам – как до …
.
Итак, после некоторых усилий(в течение более месяца) для внесения эксклюзивных объектов участников Проф.Сообщества Риелторов( Киев) в Базу Сообщества, результат такой:
в Базе 5 октября было 38 объектов. Т.е. эксклюзивов практически не прибавилось. Их, очевидно, просто больше нету.
При этом из 35 участников Сообщества эксклюзивы имеют только 7.
И это 35 человек, которых объединило стремление работать цивилизованно(по эксклюзивному договору с продавца, с оплатой комиссии продавцом, с готовностью разделить комиссионные с риелтором покупателя, который поможет продать).
ИТОГО: на последней Встрече Проф.Сообщества мы:
1) согласились, что нам трудно (мы не умеем) заключать эксклюзивы;
2) Решили в связи с этим на каждой Встрече уделять 30-45мин самому «больному»(проблемному) вопросу в заключении экса.
И вот этот результат, к которому мы пришли, показывает, что до МЛС нам – как до …
Короче, идти долго и упорно. Это – печальная «новость». Хорошая же в том, что для цивилизованных людей альтернативы цивилизованной работе нет.
Поэтому идти к МЛС мы будем.
Я искренне желаю успеха в создании МЛС и команде портала ЭСТ, и команде портала ВУкраине и всем локальным квази-МЛС(крымской, тернопольской, мариупольской, харьковской и другим). И буду сам активно участвовать и в МЛС на ВУкраине, и в МЛС на ЭСТе.
И буду акцентировано помогать формировать местную киевскую МЛС Проф.Сообщества Риелторов на Аддресс.Уа .
Да, до МЛС далеко. Но «дорогу осилит идущий»!
Посмотрим, насколько продвинемся вперед до следующей «контрольной точки» - Встрече Сообщества 2 ноября.
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
Итак, после некоторых усилий(в течение более месяца) для внесения эксклюзивных объектов участников Проф.Сообщества Риелторов( Киев) в Базу Сообщества, результат такой:
в Базе 5 октября было 38 объектов. Т.е. эксклюзивов практически не прибавилось. Их, очевидно, просто больше нету.
При этом из 35 участников Сообщества эксклюзивы имеют только 7.
И это 35 человек, которых объединило стремление работать цивилизованно(по эксклюзивному договору с продавца, с оплатой комиссии продавцом, с готовностью разделить комиссионные с риелтором покупателя, который поможет продать).
ИТОГО: на последней Встрече Проф.Сообщества мы:
1) согласились, что нам трудно (мы не умеем) заключать эксклюзивы;
2) Решили в связи с этим на каждой Встрече уделять 30-45мин самому «больному»(проблемному) вопросу в заключении экса.
И вот этот результат, к которому мы пришли, показывает, что до МЛС нам – как до …
Короче, идти долго и упорно. Это – печальная «новость». Хорошая же в том, что для цивилизованных людей альтернативы цивилизованной работе нет.
Поэтому идти к МЛС мы будем.
Я искренне желаю успеха в создании МЛС и команде портала ЭСТ, и команде портала ВУкраине и всем локальным квази-МЛС(крымской, тернопольской, мариупольской, харьковской и другим). И буду сам активно участвовать и в МЛС на ВУкраине, и в МЛС на ЭСТе.
И буду акцентировано помогать формировать местную киевскую МЛС Проф.Сообщества Риелторов на Аддресс.Уа .
Да, до МЛС далеко. Но «дорогу осилит идущий»!
Посмотрим, насколько продвинемся вперед до следующей «контрольной точки» - Встрече Сообщества 2 ноября.
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
среда, 21 сентября 2011 г.
Realt-FEST: 2е впечатление...
.
«Ну что сказать про Реалт-ФЕСТ-2011?»…:- )
Общее впечатление – very good!
Интересное профессиональное и личное общение, уникальная доброжелательная и креативная атмосфера (под стать организаторам: очевидно и людей притягивают таких же креативных и энергичных как сами «Ирина Киркина и ее команда»!).
Понравилось как реализовалась идея «вечернего чая» для приехавших накануне начала Реалт-ФЕСТа. Приехавшие никуда не спешат, нет суеты, но видя много новых лиц(и догадываясь, что хоть часть из них - коллеги, приехавшие на ФЭСТ) есть желание познакомиться и пообщаться. Пообщались интересно, много вопросов и ответной информации было от коллег из Саратова и из Харькова, интересная инфа о московском рынке недвиги от Олега Самойлова(матерый такой московский риелтор и руководитель АН)....Главное - была очень хорошая доброжелательная и с интересом к взаимообогащению опытом атмосфера!
У меня запала мысль специально теперь приезжать за день до начала мероприятия :-)
На самом ФЕСТе я интересно пообщался с Е.Полховской, Н.Кузьминовой, Н.Наумец, Еленой из г.Марганец, Анной Морозовой (маркетолог из Тулы), Иваном Змейчуком (Est.ua), Максимом Школьником (Address.ua), А.Здоровым и другими коллегами(всех не назвать).
Address.ua в лице Максима приятно удивил на "ИТ-коктейле для риелторов" своим «Мобильным приложением».
(Только несколько дней назад обсуждали на вэбинаре Светланы Столяровой применение QR-кодовв США, а тут оказалось, что в Киеве уже можно навести мобильник на балкон многоэтажки и получить тут же на экран мобильника информацию об этой квартире в продаже!)
Интересное исследование провел Dom.ria.ua – по использованию разных инструментов продвижения в недвижимости.
Тема СПП(Системы Партнерских Продаж) с которой выступил И.Змейчук я считаю очень актуальной и важной. Но, конечно, в условиях дефицита времени ее обсуждать тяжело.Она требует разговора спокойного и с примерами из практики.
В профессиональном плане для меня наиболее интересным было общение с Н.Кузьминовой(оценка объекта глазами риелтора), Интересным был отрывок выступления О.Самойлова, который удалось послушать), общение с Анной Морозовой (о соц.сетях и других инструментах маркетинга в невижимости)…
Ну и, конечно, в процессе подготовки «ИТ-коктейля для риелторов» много моментов конкретизировал для себя самого.
Некоторые из меседжей, которые хотелось передать:
1)Интернет стал КК(каналом коммуникации) №1. Но в самом Интернете инструментов коммуникации более 100!
Надо использовать самые эффективные(по принципу Парето «20:80»)
2)Чтобы оставаться «в теме» и на плаву, надо уделять технологиям некоторое время и тестировать возможности.
Фиксировать отдачу и составлять свой рейтинг для своего сегмента.
3)Полноценно использовать потенциал Интернет-маркетинга(как и маркетинга в целом) можно через ФРС(Финансирование Рекламы Собственником).
Остальные меседжи были по конкретным «ингредиентам» ИТ-коктейля – сайты(личные и корпоративные), рассылки, контекст, соц.сети, …
А до владельцев порталов хотелось донести: они, конечно молодцы, что делают много инноваций. Но нам риелторам во всех новшествах нет времени и трудно разбираться! Поэтому, если они хотят, чтобы их новшествами пользовались, надо во-1-х, стараться чтобы все было максимально понятно и применимо ПРОСТО, и во-2-х, надо давать пробовать/тестировать инструменты (через акции, скидки и т.п.).
Запорожские коллегиивместе с организаторами(КА "Персонал") отлично организовали ФЕСТ!
Очень интересной и креативной была экскурсия в АН "Мир недвижимости" куда я поехал(вообще был выбор из 4-х экскурсий)!
Очень сильное впечатление оставила и «культурная программа» Realt-FESTа!
Но об этом постараюсь написать дополнительно…
Теперь интрига №1: в каком городе будет следующий Realt-FEST?!
№2: Мы уже привыкаем, что на каждый Realt-FEST Ирина Киркина и ее команда придумывают нечто новенькое. На Realt-FEST-2010 ярким событием была «Панельная дискуссия». На Realt-FEST-2011 И.Киркина предложила нам с Д.Майоровым подготовить «ИТ-коктейль для риелтора»(надеюсь, что мы не подкачали – отзывались положительно).
Что нового/необычного подготовят организаторы на Realt-FEST-2012?
Поиграем в футбол?! ;- )
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
«Ну что сказать про Реалт-ФЕСТ-2011?»…:- )
Общее впечатление – very good!
Интересное профессиональное и личное общение, уникальная доброжелательная и креативная атмосфера (под стать организаторам: очевидно и людей притягивают таких же креативных и энергичных как сами «Ирина Киркина и ее команда»!).
Понравилось как реализовалась идея «вечернего чая» для приехавших накануне начала Реалт-ФЕСТа. Приехавшие никуда не спешат, нет суеты, но видя много новых лиц(и догадываясь, что хоть часть из них - коллеги, приехавшие на ФЭСТ) есть желание познакомиться и пообщаться. Пообщались интересно, много вопросов и ответной информации было от коллег из Саратова и из Харькова, интересная инфа о московском рынке недвиги от Олега Самойлова(матерый такой московский риелтор и руководитель АН)....Главное - была очень хорошая доброжелательная и с интересом к взаимообогащению опытом атмосфера!
У меня запала мысль специально теперь приезжать за день до начала мероприятия :-)
На самом ФЕСТе я интересно пообщался с Е.Полховской, Н.Кузьминовой, Н.Наумец, Еленой из г.Марганец, Анной Морозовой (маркетолог из Тулы), Иваном Змейчуком (Est.ua), Максимом Школьником (Address.ua), А.Здоровым и другими коллегами(всех не назвать).
Address.ua в лице Максима приятно удивил на "ИТ-коктейле для риелторов" своим «Мобильным приложением».
(Только несколько дней назад обсуждали на вэбинаре Светланы Столяровой применение QR-кодовв США, а тут оказалось, что в Киеве уже можно навести мобильник на балкон многоэтажки и получить тут же на экран мобильника информацию об этой квартире в продаже!)
Интересное исследование провел Dom.ria.ua – по использованию разных инструментов продвижения в недвижимости.
Тема СПП(Системы Партнерских Продаж) с которой выступил И.Змейчук я считаю очень актуальной и важной. Но, конечно, в условиях дефицита времени ее обсуждать тяжело.Она требует разговора спокойного и с примерами из практики.
В профессиональном плане для меня наиболее интересным было общение с Н.Кузьминовой(оценка объекта глазами риелтора), Интересным был отрывок выступления О.Самойлова, который удалось послушать), общение с Анной Морозовой (о соц.сетях и других инструментах маркетинга в невижимости)…
Ну и, конечно, в процессе подготовки «ИТ-коктейля для риелторов» много моментов конкретизировал для себя самого.
Некоторые из меседжей, которые хотелось передать:
1)Интернет стал КК(каналом коммуникации) №1. Но в самом Интернете инструментов коммуникации более 100!
Надо использовать самые эффективные(по принципу Парето «20:80»)
2)Чтобы оставаться «в теме» и на плаву, надо уделять технологиям некоторое время и тестировать возможности.
Фиксировать отдачу и составлять свой рейтинг для своего сегмента.
3)Полноценно использовать потенциал Интернет-маркетинга(как и маркетинга в целом) можно через ФРС(Финансирование Рекламы Собственником).
Остальные меседжи были по конкретным «ингредиентам» ИТ-коктейля – сайты(личные и корпоративные), рассылки, контекст, соц.сети, …
А до владельцев порталов хотелось донести: они, конечно молодцы, что делают много инноваций. Но нам риелторам во всех новшествах нет времени и трудно разбираться! Поэтому, если они хотят, чтобы их новшествами пользовались, надо во-1-х, стараться чтобы все было максимально понятно и применимо ПРОСТО, и во-2-х, надо давать пробовать/тестировать инструменты (через акции, скидки и т.п.).
Запорожские коллегиивместе с организаторами(КА "Персонал") отлично организовали ФЕСТ!
Очень интересной и креативной была экскурсия в АН "Мир недвижимости" куда я поехал(вообще был выбор из 4-х экскурсий)!
Очень сильное впечатление оставила и «культурная программа» Realt-FESTа!
Но об этом постараюсь написать дополнительно…
Теперь интрига №1: в каком городе будет следующий Realt-FEST?!
№2: Мы уже привыкаем, что на каждый Realt-FEST Ирина Киркина и ее команда придумывают нечто новенькое. На Realt-FEST-2010 ярким событием была «Панельная дискуссия». На Realt-FEST-2011 И.Киркина предложила нам с Д.Майоровым подготовить «ИТ-коктейль для риелтора»(надеюсь, что мы не подкачали – отзывались положительно).
Что нового/необычного подготовят организаторы на Realt-FEST-2012?
Поиграем в футбол?! ;- )
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
пятница, 16 сентября 2011 г.
Дневник МЛС-3. Топ-топ…
.
На сегодняшний день количество эксов(объектов по эксклюзивным договорам)
в БД ПСР(Базе Данных Профессионального Сообщества Риелторов) …36шт….
И среди них нет объектов, отвечающих запросам известных мне мотивированных покупателей.
Вообще 36 эксов у 36 участников Сообщества – это, конечно, ОЧЕНЬ мало. Ведь профессиональный уровень коллег из ПСР, уверен, заметно выше среднего по рынку. Плюс – это риелторы, которые разделяют стремление работать цивилизованно(по эксклюзивных договорам от продавца, с готовностью разделить комиссионные с встречным коллегой помогающим продать объект. Это – базовые принципы ПСР).
Я думаю(или надеюсь? :-) ), что реально не все свои эксы участниками внесены в БД.И надеюсь, что внесут.
Но за неделю после сентябрьской Встречи Сообщества не удалось увеличить количество эксов в БД. Даже при том, что на Встрече Address.Ua объявил о решении весьма «вкусном» для членов ПСР: за каждый внесенный в БД эксклюзив на личный счет начисляется бонус 20грн для его продвижение через «Горячие предложения».
Сейчас сижу гадаю: бонус не оправдал надежд как стимул(к внесению невнесенных эксов)?
Или такая вот грустная ситуация с наличием эксов(все что есть внесены, просто их так вот мало)?
Или настолько «крысиные бега»((с)Р.Кийосаки) суеты не дают коллегам поднять голову, чтобы укусить «пряник» ?
Не исключаю, что реальных эксов не так и много у участников ПСР. Даже несмотря на то, что количество продавцов, желающих, чтобы их объекты продавали серьезно(эксклюзивно) в кризис сильно выросло. Если верно последнее предположение, то ситуация с МЛС, партнерскими продажами и заработками на партнерских сделках очень грустная.
Прояснением этого (с внесением имеющихся эксов в БД Сообщества)и посвящу следующий этап. И начну уже тут в Запорожье на Realt-FESTe, где завтра на «IТ-коктейле для риелтора» СПП(Система Партнерских Продаж) мы с Д.Майоровым выделили в отдельный вопрос.
Резюме:
Топ-топ(см.название заметки) – отнюдь не «Тип-топ»…:-).
Но «дорогу осилит идущий». Топаем дальше.
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
На сегодняшний день количество эксов(объектов по эксклюзивным договорам)
в БД ПСР(Базе Данных Профессионального Сообщества Риелторов) …36шт….
И среди них нет объектов, отвечающих запросам известных мне мотивированных покупателей.
Вообще 36 эксов у 36 участников Сообщества – это, конечно, ОЧЕНЬ мало. Ведь профессиональный уровень коллег из ПСР, уверен, заметно выше среднего по рынку. Плюс – это риелторы, которые разделяют стремление работать цивилизованно(по эксклюзивных договорам от продавца, с готовностью разделить комиссионные с встречным коллегой помогающим продать объект. Это – базовые принципы ПСР).
Я думаю(или надеюсь? :-) ), что реально не все свои эксы участниками внесены в БД.И надеюсь, что внесут.
Но за неделю после сентябрьской Встречи Сообщества не удалось увеличить количество эксов в БД. Даже при том, что на Встрече Address.Ua объявил о решении весьма «вкусном» для членов ПСР: за каждый внесенный в БД эксклюзив на личный счет начисляется бонус 20грн для его продвижение через «Горячие предложения».
Сейчас сижу гадаю: бонус не оправдал надежд как стимул(к внесению невнесенных эксов)?
Или такая вот грустная ситуация с наличием эксов(все что есть внесены, просто их так вот мало)?
Или настолько «крысиные бега»((с)Р.Кийосаки) суеты не дают коллегам поднять голову, чтобы укусить «пряник» ?
Не исключаю, что реальных эксов не так и много у участников ПСР. Даже несмотря на то, что количество продавцов, желающих, чтобы их объекты продавали серьезно(эксклюзивно) в кризис сильно выросло. Если верно последнее предположение, то ситуация с МЛС, партнерскими продажами и заработками на партнерских сделках очень грустная.
Прояснением этого (с внесением имеющихся эксов в БД Сообщества)и посвящу следующий этап. И начну уже тут в Запорожье на Realt-FESTe, где завтра на «IТ-коктейле для риелтора» СПП(Система Партнерских Продаж) мы с Д.Майоровым выделили в отдельный вопрос.
Резюме:
Топ-топ(см.название заметки) – отнюдь не «Тип-топ»…:-).
Но «дорогу осилит идущий». Топаем дальше.
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
понедельник, 29 августа 2011 г.
Дневник работы с МЛС-2. Первая грабля…
.
В первой заметке я объявил о начале целенаправленной активности/работы по помощи продаже объектов коллег-участников ПСР(Профессионального Сообщества Риелторов). База Сообщества – фактически «местная МЛС»(правда в «зачаточном состоянии»).
Начинаю Дневник своей активности.
Отобрав несколько «ликвидных покупателей» из своих таблиц звонков по 2-ком квартире по ул.Фрунзе, я зашел в Базу объектов ПСР и задал поиск квартир с опцией «только эксклюзивы»(чтобы получить список коллег по ПСР, которые делятся комиссией).
И получил список аж…из 7 квартир
Все они, к сожалению, к зрущовкам и к сегменту «50-65 тыс.у.е.» не имеют отношения.
Ради интереса задал поиск эксклюзивных домов. Результат из серии «Вы не поверите!»:
-в Киеве – 2 дома
-в Киевской области – 3
Из этих 5 домов 4 – мои :- )
(с собой я, конечно, готов поделиться комиссией…но-о-о-о….:- )
2 вывода:
1)работать на покупателей нет с чем (заработать не на чем)
2)понятно, что эксов в Базе ПСР нет не потому, что их нету у участников(там только в АН АРПА, «Валион», «РД Призинчук» и др. у каждого думаю десятки эксов), а потому что коллеги не внесли их в Базу (вероятно лето и период отпусков сыграло роль – я тоже последние 2 месяца был на рынке достаточно пассивен).
Поэтому, хоть «лодка риелторской надежды» села на мель реальности,
эксперимент продлжается.
Следующим шагом я начал узнавать у участников ПСР о наличии у них эксов.
Тех коллег по Сообществу, кто читает эти заметку, прошу проверить все ли объекты по которым они готовы делиться комиссией , внесены в базу Сообщества.
Прежде всего меня интересуют
1)дома – разные, поскольку я специализируюсь на продаже домов и база звонков с запрашиваемыми характеристиками домов у меня немалая
2)2-комнатные хрущевки 50-65тыс.у.е.
3)3-ком квартира на Печерске, интересует и первичка и вторичка(есть покупатель);
4)1-комнатная квартира в пригороде(Вишневый, Беличи, Ирпень, Беличи)
Может быть гостинка, в т.ч. на Академгородке. Важнейшие параметры – жилое состояние(возможно весьма скромное) и цена 30-35 тыс.у.е.
Расчитываю, что за 10 дней до следующей Встречи Сообщества 7 сентября (и на самой этой Встрече) я проясню есть ли у коллег ликвидные реалистичные предложения для потенциальных покупателей. Покупателей, потребности и предпочтения которых я прояснил, и которые - я видел и в разговоре почувствовал –покупатели серьезные, готовые и желающие покупать.
Сегодня это – очень не мало, правда?!
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
В первой заметке я объявил о начале целенаправленной активности/работы по помощи продаже объектов коллег-участников ПСР(Профессионального Сообщества Риелторов). База Сообщества – фактически «местная МЛС»(правда в «зачаточном состоянии»).
Начинаю Дневник своей активности.
Отобрав несколько «ликвидных покупателей» из своих таблиц звонков по 2-ком квартире по ул.Фрунзе, я зашел в Базу объектов ПСР и задал поиск квартир с опцией «только эксклюзивы»(чтобы получить список коллег по ПСР, которые делятся комиссией).
И получил список аж…из 7 квартир
Все они, к сожалению, к зрущовкам и к сегменту «50-65 тыс.у.е.» не имеют отношения.
Ради интереса задал поиск эксклюзивных домов. Результат из серии «Вы не поверите!»:
-в Киеве – 2 дома
-в Киевской области – 3
Из этих 5 домов 4 – мои :- )
(с собой я, конечно, готов поделиться комиссией…но-о-о-о….:- )
2 вывода:
1)работать на покупателей нет с чем (заработать не на чем)
2)понятно, что эксов в Базе ПСР нет не потому, что их нету у участников(там только в АН АРПА, «Валион», «РД Призинчук» и др. у каждого думаю десятки эксов), а потому что коллеги не внесли их в Базу (вероятно лето и период отпусков сыграло роль – я тоже последние 2 месяца был на рынке достаточно пассивен).
Поэтому, хоть «лодка риелторской надежды» села на мель реальности,
эксперимент продлжается.
Следующим шагом я начал узнавать у участников ПСР о наличии у них эксов.
Тех коллег по Сообществу, кто читает эти заметку, прошу проверить все ли объекты по которым они готовы делиться комиссией , внесены в базу Сообщества.
Прежде всего меня интересуют
1)дома – разные, поскольку я специализируюсь на продаже домов и база звонков с запрашиваемыми характеристиками домов у меня немалая
2)2-комнатные хрущевки 50-65тыс.у.е.
3)3-ком квартира на Печерске, интересует и первичка и вторичка(есть покупатель);
4)1-комнатная квартира в пригороде(Вишневый, Беличи, Ирпень, Беличи)
Может быть гостинка, в т.ч. на Академгородке. Важнейшие параметры – жилое состояние(возможно весьма скромное) и цена 30-35 тыс.у.е.
Расчитываю, что за 10 дней до следующей Встречи Сообщества 7 сентября (и на самой этой Встрече) я проясню есть ли у коллег ликвидные реалистичные предложения для потенциальных покупателей. Покупателей, потребности и предпочтения которых я прояснил, и которые - я видел и в разговоре почувствовал –покупатели серьезные, готовые и желающие покупать.
Сегодня это – очень не мало, правда?!
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
пятница, 26 августа 2011 г.
Цена стартовая и цена продажная
.
Стартовая цена - главный "камень преткновения" и предмет разногласий собственника объекта и риелтора.
А при этом от стартовой цены цена продажи почти не зависит!
(Только крайности: если слишком велика – звонков будет ноль, если сильно мала – звонков будет «миллион», в т.ч. 90% «левых» звонков покупателей-фантазеров.)
От стартовой цены, т.о., зависит только количество звонков.
А цена продажи зависит от того, как с этими звонками (и покупателями их сделавшими) умеет работать риелтор. Насколько он умеет управлять спросом и продать по максимальной цене, которую может сегодня предложить рынок.
Так стОит ли "ломать копья" о "камни преткновения"?!
СтОит! И даже необходимо.
Потому что для продажи в принципе в итоге, причем продажи по максимальной рыночной цене(=самая желанная цель и продавца и риелтора!), важно чтобы стартовая цена
была близкой к рыночной(цене сделок), чтобы она была реалистичной.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
Стартовая цена - главный "камень преткновения" и предмет разногласий собственника объекта и риелтора.
А при этом от стартовой цены цена продажи почти не зависит!
(Только крайности: если слишком велика – звонков будет ноль, если сильно мала – звонков будет «миллион», в т.ч. 90% «левых» звонков покупателей-фантазеров.)
От стартовой цены, т.о., зависит только количество звонков.
А цена продажи зависит от того, как с этими звонками (и покупателями их сделавшими) умеет работать риелтор. Насколько он умеет управлять спросом и продать по максимальной цене, которую может сегодня предложить рынок.
Так стОит ли "ломать копья" о "камни преткновения"?!
СтОит! И даже необходимо.
Потому что для продажи в принципе в итоге, причем продажи по максимальной рыночной цене(=самая желанная цель и продавца и риелтора!), важно чтобы стартовая цена
была близкой к рыночной(цене сделок), чтобы она была реалистичной.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
вторник, 23 августа 2011 г.
Дневник работы с МЛС
.
В своих «Мыслях об МЛС» я писал, что попытки и путь создания МЛС, как они делаются в Украине последние 10 лет, считаю бесперспективными.
Реалистичным путем считаю такой:
_1)Сообщество/Клуб коллег, которые разделяют стремление работать цивилизованно =стремление работать по эксклюзивам от продавцов(это - цивилизованный путь !) и предлагать часть комиссии встречному агенту за помощь в продаже (при этом риелторская услуга наиболее ценна для продавца и покупателя) Создают базу объектов;
_2)Развивать систему продажи через эту «местную МЛС» пока благодаря ей члены Сообщества смогут продавать (и зарабатывать) больше, чем без нее;
_3)Когда придем к уровню п.2, МЛС станет выгодна и желанна всем не входящим в нее. Участники Сообщества легко (им выгодно!) будут выполнять все требования МЛС(жесткий ЭД, точность информации об объекте, своевременная коррекция и снятие информации об объекте из МЛС, этика сотрудничества с коллегами и раздел комиссии). А еще цены на выставленные в МЛС объекты будут намного реалистичнее, т.к. по завышенной цене коллеги не горят желанием помогать продавать и реалистичность цены – признак и требование профессионализма. Тогда развитие МЛС пойдет быстрее и естественно.
Это – эволюционный путь, основанный на личной, профессиональной и общественной выгоде.
На Встречах ПСР(Прфессионального Сообщества Риелторов) я несколько раз говорил, что одной из самых привлекательных считаю возможность с МЛС зарабатывать (не только на продаже своих эксклюзивных объектов) именно помогая продавать эксы коллег. Считаю, что для становления МЛС на первом этапе НЕОБХОДИМО параллельно и продавать свои эксклюзивные объекты и зарабатывать на продаже объектов коллег.
«Арифметика» простая: продавая свой объект я делаю эффективную рекламу = создаю СПРОС. Показав объект 15-20-30 покупателям, я продаю одному. НО: из оставшихся 14-29 потенциальных покупателей я познакомился с 5-7 абсолютно «ликвидными»(=знают чего хотят, знают рынок, разбираются в ценностях недостатках и адекватной стоимости объектов, имеющих деньги и желающих купить). Если продавая объект, я показал свою квалификацию, установил доверительные и уважительные отношения, то и я знаю точно чего хотят покупатели, и они прислушиваются к моему мнению(а часто прямо просят подобрать для них объект).
Имея Базу объектов коллег из Сообщества, которые делятся комиссионными, я могу подобрать этим покупателям 1-2-3 ликвидных объекта наиболее близких к их требованию и проконсультировать по этим объектам и их покупке.
В итоге зарабатывать от помощи в продаже коллегам можно теоретически не меньше, чем от продажи своих эксов.
А практически?!
А практически надо пробовать. Сегодняшние проблемы – мизерная БД Сообщества и реалистичность цен объектов в ней. Но зато это коллеги наиболее близкие по духу и квалификации, стремящиеся к тем же профессиональным стандартам!
Поэтому - надо пробовать!
И я приступаю к целенаправленным действиям.
За лето количество объектов в продаже у меня уменьшилось( что-то продал, нескольких приостановил продажу из-за завышенных цен), и сейчас появилась возможность поработать с Базой Покупателей, которым раньше показывал свои эксы.
Поэтому к коллегам по Сообществу просьба: если есть эксклюзивные объекты по которым вы делитесь комиссией(за помощь в продаже), и которые еще не внесены в Базу ПСР на www.Address.ua, пожалуйста внесите.
Я буду освещать эту деятельность в своем блоге.
Читайте «Дневник работы с МЛС» - критикуйте, подсказывайте, присоединяйтесь!
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
В своих «Мыслях об МЛС» я писал, что попытки и путь создания МЛС, как они делаются в Украине последние 10 лет, считаю бесперспективными.
Реалистичным путем считаю такой:
_1)Сообщество/Клуб коллег, которые разделяют стремление работать цивилизованно =стремление работать по эксклюзивам от продавцов(это - цивилизованный путь !) и предлагать часть комиссии встречному агенту за помощь в продаже (при этом риелторская услуга наиболее ценна для продавца и покупателя) Создают базу объектов;
_2)Развивать систему продажи через эту «местную МЛС» пока благодаря ей члены Сообщества смогут продавать (и зарабатывать) больше, чем без нее;
_3)Когда придем к уровню п.2, МЛС станет выгодна и желанна всем не входящим в нее. Участники Сообщества легко (им выгодно!) будут выполнять все требования МЛС(жесткий ЭД, точность информации об объекте, своевременная коррекция и снятие информации об объекте из МЛС, этика сотрудничества с коллегами и раздел комиссии). А еще цены на выставленные в МЛС объекты будут намного реалистичнее, т.к. по завышенной цене коллеги не горят желанием помогать продавать и реалистичность цены – признак и требование профессионализма. Тогда развитие МЛС пойдет быстрее и естественно.
Это – эволюционный путь, основанный на личной, профессиональной и общественной выгоде.
На Встречах ПСР(Прфессионального Сообщества Риелторов) я несколько раз говорил, что одной из самых привлекательных считаю возможность с МЛС зарабатывать (не только на продаже своих эксклюзивных объектов) именно помогая продавать эксы коллег. Считаю, что для становления МЛС на первом этапе НЕОБХОДИМО параллельно и продавать свои эксклюзивные объекты и зарабатывать на продаже объектов коллег.
«Арифметика» простая: продавая свой объект я делаю эффективную рекламу = создаю СПРОС. Показав объект 15-20-30 покупателям, я продаю одному. НО: из оставшихся 14-29 потенциальных покупателей я познакомился с 5-7 абсолютно «ликвидными»(=знают чего хотят, знают рынок, разбираются в ценностях недостатках и адекватной стоимости объектов, имеющих деньги и желающих купить). Если продавая объект, я показал свою квалификацию, установил доверительные и уважительные отношения, то и я знаю точно чего хотят покупатели, и они прислушиваются к моему мнению(а часто прямо просят подобрать для них объект).
Имея Базу объектов коллег из Сообщества, которые делятся комиссионными, я могу подобрать этим покупателям 1-2-3 ликвидных объекта наиболее близких к их требованию и проконсультировать по этим объектам и их покупке.
В итоге зарабатывать от помощи в продаже коллегам можно теоретически не меньше, чем от продажи своих эксов.
А практически?!
А практически надо пробовать. Сегодняшние проблемы – мизерная БД Сообщества и реалистичность цен объектов в ней. Но зато это коллеги наиболее близкие по духу и квалификации, стремящиеся к тем же профессиональным стандартам!
Поэтому - надо пробовать!
И я приступаю к целенаправленным действиям.
За лето количество объектов в продаже у меня уменьшилось( что-то продал, нескольких приостановил продажу из-за завышенных цен), и сейчас появилась возможность поработать с Базой Покупателей, которым раньше показывал свои эксы.
Поэтому к коллегам по Сообществу просьба: если есть эксклюзивные объекты по которым вы делитесь комиссией(за помощь в продаже), и которые еще не внесены в Базу ПСР на www.Address.ua, пожалуйста внесите.
Я буду освещать эту деятельность в своем блоге.
Читайте «Дневник работы с МЛС» - критикуйте, подсказывайте, присоединяйтесь!
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
Сообщения
