.
В первой заметке я объявил о начале целенаправленной активности/работы по помощи продаже объектов коллег-участников ПСР(Профессионального Сообщества Риелторов). База Сообщества – фактически «местная МЛС»(правда в «зачаточном состоянии»).
Начинаю Дневник своей активности.
Отобрав несколько «ликвидных покупателей» из своих таблиц звонков по 2-ком квартире по ул.Фрунзе, я зашел в Базу объектов ПСР и задал поиск квартир с опцией «только эксклюзивы»(чтобы получить список коллег по ПСР, которые делятся комиссией).
И получил список аж…из 7 квартир
Все они, к сожалению, к зрущовкам и к сегменту «50-65 тыс.у.е.» не имеют отношения.
Ради интереса задал поиск эксклюзивных домов. Результат из серии «Вы не поверите!»:
-в Киеве – 2 дома
-в Киевской области – 3
Из этих 5 домов 4 – мои :- )
(с собой я, конечно, готов поделиться комиссией…но-о-о-о….:- )
2 вывода:
1)работать на покупателей нет с чем (заработать не на чем)
2)понятно, что эксов в Базе ПСР нет не потому, что их нету у участников(там только в АН АРПА, «Валион», «РД Призинчук» и др. у каждого думаю десятки эксов), а потому что коллеги не внесли их в Базу (вероятно лето и период отпусков сыграло роль – я тоже последние 2 месяца был на рынке достаточно пассивен).
Поэтому, хоть «лодка риелторской надежды» села на мель реальности,
эксперимент продлжается.
Следующим шагом я начал узнавать у участников ПСР о наличии у них эксов.
Тех коллег по Сообществу, кто читает эти заметку, прошу проверить все ли объекты по которым они готовы делиться комиссией , внесены в базу Сообщества.
Прежде всего меня интересуют
1)дома – разные, поскольку я специализируюсь на продаже домов и база звонков с запрашиваемыми характеристиками домов у меня немалая
2)2-комнатные хрущевки 50-65тыс.у.е.
3)3-ком квартира на Печерске, интересует и первичка и вторичка(есть покупатель);
4)1-комнатная квартира в пригороде(Вишневый, Беличи, Ирпень, Беличи)
Может быть гостинка, в т.ч. на Академгородке. Важнейшие параметры – жилое состояние(возможно весьма скромное) и цена 30-35 тыс.у.е.
Расчитываю, что за 10 дней до следующей Встречи Сообщества 7 сентября (и на самой этой Встрече) я проясню есть ли у коллег ликвидные реалистичные предложения для потенциальных покупателей. Покупателей, потребности и предпочтения которых я прояснил, и которые - я видел и в разговоре почувствовал –покупатели серьезные, готовые и желающие покупать.
Сегодня это – очень не мало, правда?!
Продолжение следует.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
Показаны сообщения с ярлыком продажа домов. Показать все сообщения
Показаны сообщения с ярлыком продажа домов. Показать все сообщения
понедельник, 29 августа 2011 г.
пятница, 26 августа 2011 г.
Цена стартовая и цена продажная
.
Стартовая цена - главный "камень преткновения" и предмет разногласий собственника объекта и риелтора.
А при этом от стартовой цены цена продажи почти не зависит!
(Только крайности: если слишком велика – звонков будет ноль, если сильно мала – звонков будет «миллион», в т.ч. 90% «левых» звонков покупателей-фантазеров.)
От стартовой цены, т.о., зависит только количество звонков.
А цена продажи зависит от того, как с этими звонками (и покупателями их сделавшими) умеет работать риелтор. Насколько он умеет управлять спросом и продать по максимальной цене, которую может сегодня предложить рынок.
Так стОит ли "ломать копья" о "камни преткновения"?!
СтОит! И даже необходимо.
Потому что для продажи в принципе в итоге, причем продажи по максимальной рыночной цене(=самая желанная цель и продавца и риелтора!), важно чтобы стартовая цена
была близкой к рыночной(цене сделок), чтобы она была реалистичной.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
Стартовая цена - главный "камень преткновения" и предмет разногласий собственника объекта и риелтора.
А при этом от стартовой цены цена продажи почти не зависит!
(Только крайности: если слишком велика – звонков будет ноль, если сильно мала – звонков будет «миллион», в т.ч. 90% «левых» звонков покупателей-фантазеров.)
От стартовой цены, т.о., зависит только количество звонков.
А цена продажи зависит от того, как с этими звонками (и покупателями их сделавшими) умеет работать риелтор. Насколько он умеет управлять спросом и продать по максимальной цене, которую может сегодня предложить рынок.
Так стОит ли "ломать копья" о "камни преткновения"?!
СтОит! И даже необходимо.
Потому что для продажи в принципе в итоге, причем продажи по максимальной рыночной цене(=самая желанная цель и продавца и риелтора!), важно чтобы стартовая цена
была близкой к рыночной(цене сделок), чтобы она была реалистичной.
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
вторник, 23 августа 2011 г.
Дневник работы с МЛС
.
В своих «Мыслях об МЛС» я писал, что попытки и путь создания МЛС, как они делаются в Украине последние 10 лет, считаю бесперспективными.
Реалистичным путем считаю такой:
_1)Сообщество/Клуб коллег, которые разделяют стремление работать цивилизованно =стремление работать по эксклюзивам от продавцов(это - цивилизованный путь !) и предлагать часть комиссии встречному агенту за помощь в продаже (при этом риелторская услуга наиболее ценна для продавца и покупателя) Создают базу объектов;
_2)Развивать систему продажи через эту «местную МЛС» пока благодаря ей члены Сообщества смогут продавать (и зарабатывать) больше, чем без нее;
_3)Когда придем к уровню п.2, МЛС станет выгодна и желанна всем не входящим в нее. Участники Сообщества легко (им выгодно!) будут выполнять все требования МЛС(жесткий ЭД, точность информации об объекте, своевременная коррекция и снятие информации об объекте из МЛС, этика сотрудничества с коллегами и раздел комиссии). А еще цены на выставленные в МЛС объекты будут намного реалистичнее, т.к. по завышенной цене коллеги не горят желанием помогать продавать и реалистичность цены – признак и требование профессионализма. Тогда развитие МЛС пойдет быстрее и естественно.
Это – эволюционный путь, основанный на личной, профессиональной и общественной выгоде.
На Встречах ПСР(Прфессионального Сообщества Риелторов) я несколько раз говорил, что одной из самых привлекательных считаю возможность с МЛС зарабатывать (не только на продаже своих эксклюзивных объектов) именно помогая продавать эксы коллег. Считаю, что для становления МЛС на первом этапе НЕОБХОДИМО параллельно и продавать свои эксклюзивные объекты и зарабатывать на продаже объектов коллег.
«Арифметика» простая: продавая свой объект я делаю эффективную рекламу = создаю СПРОС. Показав объект 15-20-30 покупателям, я продаю одному. НО: из оставшихся 14-29 потенциальных покупателей я познакомился с 5-7 абсолютно «ликвидными»(=знают чего хотят, знают рынок, разбираются в ценностях недостатках и адекватной стоимости объектов, имеющих деньги и желающих купить). Если продавая объект, я показал свою квалификацию, установил доверительные и уважительные отношения, то и я знаю точно чего хотят покупатели, и они прислушиваются к моему мнению(а часто прямо просят подобрать для них объект).
Имея Базу объектов коллег из Сообщества, которые делятся комиссионными, я могу подобрать этим покупателям 1-2-3 ликвидных объекта наиболее близких к их требованию и проконсультировать по этим объектам и их покупке.
В итоге зарабатывать от помощи в продаже коллегам можно теоретически не меньше, чем от продажи своих эксов.
А практически?!
А практически надо пробовать. Сегодняшние проблемы – мизерная БД Сообщества и реалистичность цен объектов в ней. Но зато это коллеги наиболее близкие по духу и квалификации, стремящиеся к тем же профессиональным стандартам!
Поэтому - надо пробовать!
И я приступаю к целенаправленным действиям.
За лето количество объектов в продаже у меня уменьшилось( что-то продал, нескольких приостановил продажу из-за завышенных цен), и сейчас появилась возможность поработать с Базой Покупателей, которым раньше показывал свои эксы.
Поэтому к коллегам по Сообществу просьба: если есть эксклюзивные объекты по которым вы делитесь комиссией(за помощь в продаже), и которые еще не внесены в Базу ПСР на www.Address.ua, пожалуйста внесите.
Я буду освещать эту деятельность в своем блоге.
Читайте «Дневник работы с МЛС» - критикуйте, подсказывайте, присоединяйтесь!
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
В своих «Мыслях об МЛС» я писал, что попытки и путь создания МЛС, как они делаются в Украине последние 10 лет, считаю бесперспективными.
Реалистичным путем считаю такой:
_1)Сообщество/Клуб коллег, которые разделяют стремление работать цивилизованно =стремление работать по эксклюзивам от продавцов(это - цивилизованный путь !) и предлагать часть комиссии встречному агенту за помощь в продаже (при этом риелторская услуга наиболее ценна для продавца и покупателя) Создают базу объектов;
_2)Развивать систему продажи через эту «местную МЛС» пока благодаря ей члены Сообщества смогут продавать (и зарабатывать) больше, чем без нее;
_3)Когда придем к уровню п.2, МЛС станет выгодна и желанна всем не входящим в нее. Участники Сообщества легко (им выгодно!) будут выполнять все требования МЛС(жесткий ЭД, точность информации об объекте, своевременная коррекция и снятие информации об объекте из МЛС, этика сотрудничества с коллегами и раздел комиссии). А еще цены на выставленные в МЛС объекты будут намного реалистичнее, т.к. по завышенной цене коллеги не горят желанием помогать продавать и реалистичность цены – признак и требование профессионализма. Тогда развитие МЛС пойдет быстрее и естественно.
Это – эволюционный путь, основанный на личной, профессиональной и общественной выгоде.
На Встречах ПСР(Прфессионального Сообщества Риелторов) я несколько раз говорил, что одной из самых привлекательных считаю возможность с МЛС зарабатывать (не только на продаже своих эксклюзивных объектов) именно помогая продавать эксы коллег. Считаю, что для становления МЛС на первом этапе НЕОБХОДИМО параллельно и продавать свои эксклюзивные объекты и зарабатывать на продаже объектов коллег.
«Арифметика» простая: продавая свой объект я делаю эффективную рекламу = создаю СПРОС. Показав объект 15-20-30 покупателям, я продаю одному. НО: из оставшихся 14-29 потенциальных покупателей я познакомился с 5-7 абсолютно «ликвидными»(=знают чего хотят, знают рынок, разбираются в ценностях недостатках и адекватной стоимости объектов, имеющих деньги и желающих купить). Если продавая объект, я показал свою квалификацию, установил доверительные и уважительные отношения, то и я знаю точно чего хотят покупатели, и они прислушиваются к моему мнению(а часто прямо просят подобрать для них объект).
Имея Базу объектов коллег из Сообщества, которые делятся комиссионными, я могу подобрать этим покупателям 1-2-3 ликвидных объекта наиболее близких к их требованию и проконсультировать по этим объектам и их покупке.
В итоге зарабатывать от помощи в продаже коллегам можно теоретически не меньше, чем от продажи своих эксов.
А практически?!
А практически надо пробовать. Сегодняшние проблемы – мизерная БД Сообщества и реалистичность цен объектов в ней. Но зато это коллеги наиболее близкие по духу и квалификации, стремящиеся к тем же профессиональным стандартам!
Поэтому - надо пробовать!
И я приступаю к целенаправленным действиям.
За лето количество объектов в продаже у меня уменьшилось( что-то продал, нескольких приостановил продажу из-за завышенных цен), и сейчас появилась возможность поработать с Базой Покупателей, которым раньше показывал свои эксы.
Поэтому к коллегам по Сообществу просьба: если есть эксклюзивные объекты по которым вы делитесь комиссией(за помощь в продаже), и которые еще не внесены в Базу ПСР на www.Address.ua, пожалуйста внесите.
Я буду освещать эту деятельность в своем блоге.
Читайте «Дневник работы с МЛС» - критикуйте, подсказывайте, присоединяйтесь!
С уважением,
Ю.Багрин
www.Bagrin.biz
.
вторник, 21 декабря 2010 г.
Эксперименты с ВИДЕО. Ступенька-2.
.
После размещения «конверсионного»(бюджетного) видео на страницах объектов(коттедж и дача), многие в обсуждениях высказывали мнение, что видео должно быть «с экскурсией по дому и участку», «видеопрезентация должна визуально презентовать …, ну хотя бы некоторые моменты д.б. проиллюстрированы».
Я, объясняя основную идею «безбюджетного»/конверсионного видеоролика на вэб-странице, писал, что обязательно буду делать и более серьезные видеоролики.
«Первая ласточка» - плод сотрудничества с фирмой «Home Video Online» и молодым предпринимателем в сегменте видео-недвижимости Игорем Кретовым.
Видео сделано пару дней назад. Сегодня открыл на Ю-тюбе доступ к нему.
Будем отслеживать эффект.
Правда при 20-30 посещениях вэб-страницы в день(100-150 в неделю) слишком долго собирается статистика по конверсии(посещений в звонки).
Тем не менее «дорогу осилит идущий».
По крайней мере мнение уже есть о чем высказать.
Критические – в том числе.
(а может бать и прежде всего :- )
С уважением,
Ю.Багрин
После размещения «конверсионного»(бюджетного) видео на страницах объектов(коттедж и дача), многие в обсуждениях высказывали мнение, что видео должно быть «с экскурсией по дому и участку», «видеопрезентация должна визуально презентовать …, ну хотя бы некоторые моменты д.б. проиллюстрированы».
Я, объясняя основную идею «безбюджетного»/конверсионного видеоролика на вэб-странице, писал, что обязательно буду делать и более серьезные видеоролики.
«Первая ласточка» - плод сотрудничества с фирмой «Home Video Online» и молодым предпринимателем в сегменте видео-недвижимости Игорем Кретовым.
Видео сделано пару дней назад. Сегодня открыл на Ю-тюбе доступ к нему.
Будем отслеживать эффект.
Правда при 20-30 посещениях вэб-страницы в день(100-150 в неделю) слишком долго собирается статистика по конверсии(посещений в звонки).
Тем не менее «дорогу осилит идущий».
По крайней мере мнение уже есть о чем высказать.
Критические – в том числе.
(а может бать и прежде всего :- )
С уважением,
Ю.Багрин
воскресенье, 19 сентября 2010 г.
День Открытых Дверей: коттедж в с.Хотов
Сегодня провел День Открытых Дверей(ДОД) в коттедже с.Хотов.
За 1,5 дня до проведения написал в группе «Маркетинг недвижимости» на Фэйсбуке:
«С целью срочной продажи коттеджа в с.Хотов, мы объявили его продажу на АУКЦИОНЕ - 26 сентября. Для знакомства с домом перед аукционом организован широко применяемый на развитых рынках недвижимости OPEN HOUSE или День Открытых Дверей - 19 сентября.
Поскольку провожу это впервые, то, ессно, будет многое не так, как со стороны представляется(наверное).»
Вероятно тут интереснее об аукционе, - об этом планирую написать завтра-послезавтра.
А насчет ДОД… Жена вчера вечером желая, как я понял, подготовить меня к худшему, сказала: «Не хочу тебя расстраивать, но думаю хорошо, если будет хоть один посетитель на ДОД»…Это меня немного насторожило (жена у меня сообразительная и проницательная, я к ее замечаниям прислушиваюсь, да).
Для себя я решил: посчитаю неудачей, если придет меньше 3-х посетителей. Если больше 5 – «более менее»…
Скажу сразу: приехало 4 посетителя. Все – прямые покупатели.
Но далась эта цифра очень серьезным трудом: маркетинг/реклама, подготовка объекта, самоподготовка, обзвон всех предшествующих контактов по этому коттеджу.
Двое из 4-х – реальные кандидаты на участие в аукционе.
Надо сказать, что с рекламой ДОД я чуть запоздал, поэтому до воскресенья следующего(до аукциона 26 сентября) еще будут показы, есть еще потенциальные клиенты – и не 1 и не 2.
Но и другое понятно: рынок вообще очень дохлый. Спрос то бишь.
Кстати, хозяин внимательно отнесся к рекомендациям по предпродажной подготовке объекта (скосить траву, закрепить ступени, убрать все лишнее...): прислал рабочих. Выделяю этот момент, который вроде как естественный, но почему-то собственники часто не придают ему внимания, считают мелким, а пользу и эффект, повлиять на продажу он может очень существенно.
ПС: Приятной неожиданностью было, что именно сегодня был «День села Хотов»! Когда вместе с последним клиентом уехали около 20.00, возле центрального(и единственного) светофора Хотова была «сільська дІскОтЕка» на открытом воздухе – очень душевно так.
ППС: завтра выложу 1-2 фотки с ДОД(аккумуляторы фотоаппарата сели, я их пока не видел…).
За 1,5 дня до проведения написал в группе «Маркетинг недвижимости» на Фэйсбуке:
«С целью срочной продажи коттеджа в с.Хотов, мы объявили его продажу на АУКЦИОНЕ - 26 сентября. Для знакомства с домом перед аукционом организован широко применяемый на развитых рынках недвижимости OPEN HOUSE или День Открытых Дверей - 19 сентября.
Поскольку провожу это впервые, то, ессно, будет многое не так, как со стороны представляется(наверное).»
Вероятно тут интереснее об аукционе, - об этом планирую написать завтра-послезавтра.
А насчет ДОД… Жена вчера вечером желая, как я понял, подготовить меня к худшему, сказала: «Не хочу тебя расстраивать, но думаю хорошо, если будет хоть один посетитель на ДОД»…Это меня немного насторожило (жена у меня сообразительная и проницательная, я к ее замечаниям прислушиваюсь, да).
Для себя я решил: посчитаю неудачей, если придет меньше 3-х посетителей. Если больше 5 – «более менее»…
Скажу сразу: приехало 4 посетителя. Все – прямые покупатели.
Но далась эта цифра очень серьезным трудом: маркетинг/реклама, подготовка объекта, самоподготовка, обзвон всех предшествующих контактов по этому коттеджу.
Двое из 4-х – реальные кандидаты на участие в аукционе.
Надо сказать, что с рекламой ДОД я чуть запоздал, поэтому до воскресенья следующего(до аукциона 26 сентября) еще будут показы, есть еще потенциальные клиенты – и не 1 и не 2.
Но и другое понятно: рынок вообще очень дохлый. Спрос то бишь.
Кстати, хозяин внимательно отнесся к рекомендациям по предпродажной подготовке объекта (скосить траву, закрепить ступени, убрать все лишнее...): прислал рабочих. Выделяю этот момент, который вроде как естественный, но почему-то собственники часто не придают ему внимания, считают мелким, а пользу и эффект, повлиять на продажу он может очень существенно.
ПС: Приятной неожиданностью было, что именно сегодня был «День села Хотов»! Когда вместе с последним клиентом уехали около 20.00, возле центрального(и единственного) светофора Хотова была «сільська дІскОтЕка» на открытом воздухе – очень душевно так.
ППС: завтра выложу 1-2 фотки с ДОД(аккумуляторы фотоаппарата сели, я их пока не видел…).
пятница, 18 июня 2010 г.
Дневник продажи дачи: День-22 – последний.
Последний раз я писал в блоге о продаже дачи 30 мая и называлась заметка «Облом».
Сегодня я приведу некоторые цифры и напишу о некоторых событиях этой продажи.
И эта запись будет последняя – сегодня дача продана и сделка оформлена у нотариуса.
Итак, дача продана за 22 дня. Причем изначально хозяева попросили продать за 1 неделю. И на третий день после 13 звонков и семи показов был покупатель, который сказал «Беру за 44900у.е.». (Интересно, что именно этот покупатель появился не по рекламе, а просто зашел на мой сайт
www.Bagrin.biz примерно через месяц после нашего знакомства на продаже предыдущей дачи). Кто читал предыдущие записи Дневника знают, что владельцы дачи отказались продавать за 44900, продлили залог и предложили продавать за 50000.
С того момента прошло 19 дней и вот дача продана. За 22 дня продажи было 156 звонков и 38 показов, (в т.ч. два показа 1-му покупателю и 3 встречи на объекте со 2-м – итоговым – покупателем). И при таком спросе только 2 реальных предложения купить по предложенным ценам: одно по 44900 и 2-е по 49900, которое и стало сделкой. Отмечу, что из 4-х людей, смотревших по 44900 только один предложил купить и еще один сказал «она стоит 30тыс, максимум могу заплатить 35тыс»(я предложил ему поспорить, что продам за 50тыс – он сказал , что не спорит …:-). )
Остальные интереса не проявили.
Я на этих цифрах и примерах хочу показать , что много просмотров еще не значит, что покупают!
Покупатель нынче ОЧЕНЬ переборчив! Он, конечно сам и платит за чрезмерную переборчивость - бензином и временем на поездки-просмотры. Но у него тоже есть основания: предложений много, а деньги стали стоить намного дороже. Кроме того он знает, что сделок на рынке не много и ищет самые выгодные варианты. Поэтому продажа объекта требует от брокера точного определения стартовой цены(не слишком низкой, но и не выше рынка иначе можно продавать годами), умения создать маркетингом спрос, и способности показать покупателю на примерах реального рынка, что объект этих денег реально стОит. Это требует и квалификации и трудоемкой работы (156 звонков и 38 показов за городом плюс маркетинг ежедневный).
Общая статистика по каналам коммуникации(рекламоносителям):
А)Печатные (Авизо и «Дома и Дачи») = 16%
Б)Интернет = 84% звонков.
При этом Интернет = 132 звонка, в т.ч.:
FN.ua=33
Google AdWords=22
Est.Ua=21
Рассылка «Мир недвижимости»( MN.kiev.ua )=15
Slando = 11
Mirdomov.Ua=8
Hohland.kiev.ua=6
Dom.Rio.Ua = 6
MN.kiev.ua=2
Address.Ua=2
TopRealty.org.ua=1
Aviso.Ua=1
Realty.Aviso.Ua=1
Domik.net=1
Domik.tv=1
Freemarket=1
Несколько комментариев к цифрам по Интернет-ресурсам:
- С сайтом Est.Ua мы проводили эксперимент по тестированию эффективности рекламы на Est.Ua для этого объекта(дача под Киевом за 50000у.е.). Т.о. кроме размещения объявления в базе сайта, на Est.Ua показывались баннеры о продаже дачи, клик на которые приводил на страницу объекта на сайте Est.Ua.
-на сайте MN.kiev.ua объявления специально не размещались. Но поскольку была заказана рассылка , то они автоматически заносились на страницу объявлений и в «Архив» рассылки – поэтому были звонки и с сайта.
-среди звонивших было 23 человека, которые назвали источником информации просто «Интернет» - эти звонки распределены между интернет-ресурсами пропорционально количеству звонков по ним.
-было 11 звонков с неопределенным источником информации - эти звонки распределены между печатными изданиями и интернет-ресурсами пропорционально общему количеству звонков по ним.
По сравнению с рейтингом эффективных для меня сайтов, приведенных почти год назад,
можно отметить несколько моментов:
1)появление Est.Ua вверху, однако сравнивать его результаты с другими нельзя, т.к. там была дополнительная баннерная реклама. Однако его место и результат показывают, что его инструменты дают возможность обеспечить серьезный охват целевой аудитории;
2)появление в верхней части списка Dom.Rio.Ua – конечно вполне заслуженное. Проект очень интересный и серьезное внимание уделяет маркетингу (продвижению себя) и удобству пользования им и для покупателей и для продавцов недвижимости, в т.ч. риэлторов (хотя, не без проблем, однако ….сейчас не об этом…);
3)появление в списке ресурса Address.Ua. После презентации ресурса на конференции в Ялте в мае этого года это не только не удивляет, но ожидаемо его движения вверх в рейтинге эффективности.
Вот такие итоги.
Надеюсь, что эти выкладки интересны и полезны вам, читающим эту заметку и буду рад, если они вызовут вопросы, обсуждение, может быть сопоставление с другими данными.
С уважением,
Ю.Багрин
Сегодня я приведу некоторые цифры и напишу о некоторых событиях этой продажи.
И эта запись будет последняя – сегодня дача продана и сделка оформлена у нотариуса.
Итак, дача продана за 22 дня. Причем изначально хозяева попросили продать за 1 неделю. И на третий день после 13 звонков и семи показов был покупатель, который сказал «Беру за 44900у.е.». (Интересно, что именно этот покупатель появился не по рекламе, а просто зашел на мой сайт
www.Bagrin.biz примерно через месяц после нашего знакомства на продаже предыдущей дачи). Кто читал предыдущие записи Дневника знают, что владельцы дачи отказались продавать за 44900, продлили залог и предложили продавать за 50000.
С того момента прошло 19 дней и вот дача продана. За 22 дня продажи было 156 звонков и 38 показов, (в т.ч. два показа 1-му покупателю и 3 встречи на объекте со 2-м – итоговым – покупателем). И при таком спросе только 2 реальных предложения купить по предложенным ценам: одно по 44900 и 2-е по 49900, которое и стало сделкой. Отмечу, что из 4-х людей, смотревших по 44900 только один предложил купить и еще один сказал «она стоит 30тыс, максимум могу заплатить 35тыс»(я предложил ему поспорить, что продам за 50тыс – он сказал , что не спорит …:-). )
Остальные интереса не проявили.
Я на этих цифрах и примерах хочу показать , что много просмотров еще не значит, что покупают!
Покупатель нынче ОЧЕНЬ переборчив! Он, конечно сам и платит за чрезмерную переборчивость - бензином и временем на поездки-просмотры. Но у него тоже есть основания: предложений много, а деньги стали стоить намного дороже. Кроме того он знает, что сделок на рынке не много и ищет самые выгодные варианты. Поэтому продажа объекта требует от брокера точного определения стартовой цены(не слишком низкой, но и не выше рынка иначе можно продавать годами), умения создать маркетингом спрос, и способности показать покупателю на примерах реального рынка, что объект этих денег реально стОит. Это требует и квалификации и трудоемкой работы (156 звонков и 38 показов за городом плюс маркетинг ежедневный).
Общая статистика по каналам коммуникации(рекламоносителям):
А)Печатные (Авизо и «Дома и Дачи») = 16%
Б)Интернет = 84% звонков.
При этом Интернет = 132 звонка, в т.ч.:
FN.ua=33
Google AdWords=22
Est.Ua=21
Рассылка «Мир недвижимости»( MN.kiev.ua )=15
Slando = 11
Mirdomov.Ua=8
Hohland.kiev.ua=6
Dom.Rio.Ua = 6
MN.kiev.ua=2
Address.Ua=2
TopRealty.org.ua=1
Aviso.Ua=1
Realty.Aviso.Ua=1
Domik.net=1
Domik.tv=1
Freemarket=1
Несколько комментариев к цифрам по Интернет-ресурсам:
- С сайтом Est.Ua мы проводили эксперимент по тестированию эффективности рекламы на Est.Ua для этого объекта(дача под Киевом за 50000у.е.). Т.о. кроме размещения объявления в базе сайта, на Est.Ua показывались баннеры о продаже дачи, клик на которые приводил на страницу объекта на сайте Est.Ua.
-на сайте MN.kiev.ua объявления специально не размещались. Но поскольку была заказана рассылка , то они автоматически заносились на страницу объявлений и в «Архив» рассылки – поэтому были звонки и с сайта.
-среди звонивших было 23 человека, которые назвали источником информации просто «Интернет» - эти звонки распределены между интернет-ресурсами пропорционально количеству звонков по ним.
-было 11 звонков с неопределенным источником информации - эти звонки распределены между печатными изданиями и интернет-ресурсами пропорционально общему количеству звонков по ним.
По сравнению с рейтингом эффективных для меня сайтов, приведенных почти год назад,
можно отметить несколько моментов:
1)появление Est.Ua вверху, однако сравнивать его результаты с другими нельзя, т.к. там была дополнительная баннерная реклама. Однако его место и результат показывают, что его инструменты дают возможность обеспечить серьезный охват целевой аудитории;
2)появление в верхней части списка Dom.Rio.Ua – конечно вполне заслуженное. Проект очень интересный и серьезное внимание уделяет маркетингу (продвижению себя) и удобству пользования им и для покупателей и для продавцов недвижимости, в т.ч. риэлторов (хотя, не без проблем, однако ….сейчас не об этом…);
3)появление в списке ресурса Address.Ua. После презентации ресурса на конференции в Ялте в мае этого года это не только не удивляет, но ожидаемо его движения вверх в рейтинге эффективности.
Вот такие итоги.
Надеюсь, что эти выкладки интересны и полезны вам, читающим эту заметку и буду рад, если они вызовут вопросы, обсуждение, может быть сопоставление с другими данными.
С уважением,
Ю.Багрин
воскресенье, 13 июня 2010 г.
Контрасты риэлторства
Вчера позвонила женщина по рекламе дачи – ищет дом «для сотрудника»(оказалось – шеф-повар ресторана).Договорились, что лучше он сам позвонит и объяснит что ищет. Потом она обмолвилась, что ей самой надо продать что-то..
Я говорю: «О! А вот в этом как раз я могу Вам помочь! Это как раз то, что я умею делать.
Она: «У меня есть свои брокеры. Но сегодня такое время – ничего не продается и не покупается».
Я уже писал, что у ряда моих коллег во время кризиса сделок больше, чем было до него.
Перечислил женщине сделки этого года.Похоже не поверила она...
И вот сегодня, в воскресенье, у меня было 8 показов дачи в Ходосеевке. 8 за один день. И это «никто ничего не покупает»?!
Почему у одних брокеров ««никто ничего не покупает», а у других показы и сделки
своим чередом? Об этом можно сказать в 2-х словах «надо правильно продавать». Можно разложить «по полочкам» из чего состоит это «правильно продавать» и как это эффективно делать. Свою систему продаж я представлю на семинаре 25 июня.
Я говорю: «О! А вот в этом как раз я могу Вам помочь! Это как раз то, что я умею делать.
Она: «У меня есть свои брокеры. Но сегодня такое время – ничего не продается и не покупается».
Я уже писал, что у ряда моих коллег во время кризиса сделок больше, чем было до него.
Перечислил женщине сделки этого года.Похоже не поверила она...
И вот сегодня, в воскресенье, у меня было 8 показов дачи в Ходосеевке. 8 за один день. И это «никто ничего не покупает»?!
Почему у одних брокеров ««никто ничего не покупает», а у других показы и сделки
своим чередом? Об этом можно сказать в 2-х словах «надо правильно продавать». Можно разложить «по полочкам» из чего состоит это «правильно продавать» и как это эффективно делать. Свою систему продаж я представлю на семинаре 25 июня.
воскресенье, 30 мая 2010 г.
День-3. Облом. (Дневник продажи дачи)
Итак, День-3, суббота.
1-й показ – клиент, смотревший дачу накануне – привез жену и тестя.
После осмотра:«Я согласен.Беру». И тут хозяин отзывает меня в сторону и говорит:
«Утром приехала на дачу мама, сказала, что друзья дали денег, срок продажи изменяем до 1 июля. Поскольку срочность ослабла, а 45тыс всех финансовых проблем не закрывают - цену поднимем. Хотелось бы 55 000».
Обсудили реальность цены для выполнения задачи. Сошлись на 49900у.е.
Лирику объяснений с 4 покупателями, с которыми договорено было смотреть за 44900 опускаю.
Итог 3-го дня:
-5 показов(1 из них повторно)
-1-й покупатель сказал, что цену 49900 надо переварить, пока берет паузу.
-дал рекламу в журнал
-поменял цену везде где можно было поменять.
Теперь задача поменялась – продать надо не за неделю, а за месяц, но по цене 49900у.е.
В связи с этим эксперимент «Ежедневный дневник продажи дачи» теряет смысл. Т.е. пока закрывать совсем я его не буду, писать только буду наверное реже.
Часто ли, коллеги, такие обломы у вас были и как справлялись с ними?
Какую «профилактику» придумали?
1-й показ – клиент, смотревший дачу накануне – привез жену и тестя.
После осмотра:«Я согласен.Беру». И тут хозяин отзывает меня в сторону и говорит:
«Утром приехала на дачу мама, сказала, что друзья дали денег, срок продажи изменяем до 1 июля. Поскольку срочность ослабла, а 45тыс всех финансовых проблем не закрывают - цену поднимем. Хотелось бы 55 000».
Обсудили реальность цены для выполнения задачи. Сошлись на 49900у.е.
Лирику объяснений с 4 покупателями, с которыми договорено было смотреть за 44900 опускаю.
Итог 3-го дня:
-5 показов(1 из них повторно)
-1-й покупатель сказал, что цену 49900 надо переварить, пока берет паузу.
-дал рекламу в журнал
-поменял цену везде где можно было поменять.
Теперь задача поменялась – продать надо не за неделю, а за месяц, но по цене 49900у.е.
В связи с этим эксперимент «Ежедневный дневник продажи дачи» теряет смысл. Т.е. пока закрывать совсем я его не буду, писать только буду наверное реже.
Часто ли, коллеги, такие обломы у вас были и как справлялись с ними?
Какую «профилактику» придумали?
Подписаться на:
Сообщения (Atom)
Сообщения
